상권분석의 기초
1. 상권의 개념
(1) 상권(商圈, Trading area)
상권은 상행위의 영향이 미치는 범위로서, 특정 점포를 기준으로 할 때 그 점포에서 고객을 흡입할 수 있는 지역, 공간적인 범위를 의미한다. 상권에는 거래권(去來圈)과 판매권(販賣權)개념이 모두 포함되어 있다. 거래권은 도매권에서 주로 사용하는 용어로서 고객의 거주지 범위를 지칭하며, 판매권은 소매점이 판매 대상으로 삼고 있는 지역을 지칭한다.
(2) 입지(立地, Location)
입지는 점포가 위치한 장소라고 정의할 수 있다. 점포의 입지라 함은 그 점포가 위치하고 있는 위치를 의미하는 것으로서 특정 장소가 점하고 있는 정적이고 한정적이고 공간적인 곳을 지칭한다.
(3) 상권과 입지의 차이
상권은 주 고객층이 거주하는 공간을 표시한 권역을 나타내는 면(面)의 개념이라면, 입지는 그 면내에 개별점포가 위치한 특정의 점(點) 개념인 것이다. 일반적으로 상권이 좋다 또는 상권이 나쁘다라는 표현을 많이 한다. 하지만 상권이 좋다는 것과 특정 점포 기준으로 입지가 좋다는 것과는 분명히 구별되어야 한다.
2. 상권을 형성하는 요소들
(1) 도로조건
도로의 폭, 구조, 포장, 보도, 연속성, 정연성, 시설상태 등
(2) 접근조건
최단전철역의 승강인원수·접근성, 관공서와의 접근성, 주차장정비상태, 교통규제상태 등
(3) 환경조건
고객의 통행량, 백화점·대형점포수·연면적, 사무소 수·연면적, 오락시설의 형태, 부적합한 시설의 상태(금융기관), 고객유치시설 상태, 배후지 인구·범위, 고객의 구매력, 점포의 협업화상태(재래시장), 고도 이용 상태, 점포의 연속성, 영업시간의 장단, 범죄발생의 형태, 지질·지반 등 자연조건(관광지).
(4) 행정조건
건축법상 건폐율·용적율 및 고도제한 등
(5) 기타조건
새로운 상권의 출현, 경기변동
3. 상권분석의 필요성
상권분석이란 점포 주변 상권을 과학적이고 체계적인 기법으로 파악하여 최적의 장소인지를 분석하는 것.
창업실패의 주된 원인은 1)새로운 분야에 무작정 뛰어드는 경우, 2)대고객 서비스관리·제품 매뉴얼관리·직원관리 등 점포관리가 안 되는 경우, 3)경기 및 상권의 침체로 매출이 동반 하락하는 경우, 4)개점을 하기 전부터 실패의 가장 큰 원인을 갖고 있는데도 불구하고 이를 전혀 모르거나, 너무 소홀히 지나쳐 모든 것을 잃게 되는 경우 등
(1) 위험률(Risk) 최소화
상권과 입지를 바르게 선정하지 못하면 창업하기 전에 이미 성공보다는 실패의 가능성을 더 크게 갖고 있는 것. 점포사업의 생명은 상권분석에 달려 있음. 성공률을 높이는 것보다 더욱더 중요한 것이 위험률을 감소시키는 것이다.
(2) 업종선택의 기준으로 활용
일반적으로 확정된 업종을 가지고 최적의 점포를 찾고 결정할 때 상권분석을 활용하지만, 확정된 점포에 어떤 업종이 어울릴지를 결정할 때도 상권분석은 그 기준점으로 작용한다.
(3) 마케팅(Marketing)전략 토대로 활용
상권분석에는 점주권 내의 주거분포, 주요 고객계층, 소비성향, 외부 유출비율, 점포 특성, 유효고객 분포, 구매성향 등 상권 전반적인 특성이 포함되어 있다. 이러한 내용은 마케팅의 주요재원으로 활용된다. 초기에 상권분석을 잘 해두면 개점 이후 효과적으로 상권 특성에 맞는 마케팅을 할 수 있어 점포영업에 큰 도움이 된다.
(4) 점포매출의 70%는 입지의 몫
장사는 몫이 좋아야 해 개업하기 전에 입지에서 70%의 매출이 결정되는 만큼 첫째도 둘째도 셋째도 입지에 대한 중요성을 마음속에 각인하고 상권분석 및 입지결정에 총력을 기울여야 함.
