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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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판교 상권은 크게
1. 판교역을 중심으로한 중심상업지역 상권이 있습니다.
2. 벤처단지 내부에 오피스상권이 있습니다.
3. 서판교역 예정지인 서판교역상권이 있습니다.
4. 판교도서관 인근의 상가주택과 근생상가 상권이 있습니다.
5. 운중천변을 따라 상가주택단지(카페촌)근생상가 상권이 있습니다.
6. 백현유원지앞 상가주택단지와 근생상가 상권이 있습니다.
7. 백현마을 앞 상가주택단지 상권이 있습니다.
아래 명칭은 구분을 위해 저나름대로 적은 것이므로 이해를 구합니다.
판교상권의 특징으로 보면 일단은 세대수 대비 상가주택단지 비율이 상당히 높습니다.
지금 판교 전체적으로 상가주택이 엄청나게 지어지고 있습니다.
상당히 걱정스럽습니다.
입지가 좋은 상가주택들은 모르겠지만 너도나도 상가주택을 마구 올리고 있는 상황이다보니
오랜동안 공실을 면치못할 것이라는 생각을 합니다.
상가주택의 경우 입지에 따라 투자수익률의 차이가 엄청나게 벌어질 것 같습니다.
그리고 상가주택단지내 상가 숫자 대비 공동 주차장을 너무 협소하게 조성한 관계로
상가주택들은 조금만 입점을 해도 주차난에 상당히 시달릴 것으로 판단합니다.
상가주택 2층 투룸,3층 소유주차, 1층 상가주인차 해서 상가주택의 경우 법정주차대수 4대씩
들어갈 수 있도록 주차장을 만들었습니다. 상가 손님들은 어디다 주차를 해야하는지 모르겠습니다.
어찌 이런 상가 단지를 만들었는지.......
상가주택에서 장사를 제대로 하려면 옆필지 하나를 사서 주차장으로 해야할 듯합니다.
하지만 땅값이 장난아닙니다.....
1. 판교역 상권 과 2. 벤처상권
중심상업지역인 판교역 알파돔은 아직 결론이 어떻게 났는지 모르겠습니다.
착공도 않된데다가 앞으로 지어질려면 상당히 오랜시간이 걸릴 것입니다. (공사기간만 7년 정도 소요될 것입니다)
만약 원래 계획대로 간다면 판교역 상권은 상당한 파워가 있는 상권으로 자리를 잡을 것으로 예상합니다.
역세권 내의 오피스 등이 도움을 줄 것이고 벤처단지의 샐러리맨들이 저녁에 유입이 될 수 있습니다.
거기에다가 호텔,백화점등이 함께 입주가 될 경우 분당 주민들까지 흡수를 할 수 있을 것입니다.
현재는 알파돔 바로 옆의 중심상업지역에만 상가가 하나 둘씩 지어지고 있는 상황입니다.
워낙 비싼 분양가 때문에 임대는 원활치 않을 듯하나 당분간은 벤처단지 샐러리맨들을 상대로 하는
밤 상권을 기대할 만 할 것입니다.
하지만 벤처단지 내에 상가 또한 만만치 않게 많기 때문에 서로 경합이 벌어질 수 있습니다.
제 판단으로는 벤처단지 내 상가가 활성화 된다면 오히려 알파돔 옆 중심상업지역이 파워를 잃어버릴 수 있습니다.
벤처단지는 1층 평당 분양가가 2500~3500만원이지만 중심상업지역의 경우 거의 7~8천만원 수준이었습니다.
똑같은 벤처단지 직원들을 목표타겟으로 영업을 할 경우 임대료가 더 저렴한 벤처단지로 창업자들이 몰려들어갈 수 있습니다.
물론 주말에는 쉬어야하는 단점이 있지만 중심상업지역과 임대료의 차이에 상당한 메리트를 느낄 수 있을 것입니다.
그러면 벤처단지 상권에서 1차,2차를 하고 자리를 옮겨 중심상업지역의 유흥주점,오락장 등을 이용하는 행태가 이루어질 수 있습니다.
또 일부는 서현역,야탑역 등으로 빠져나올 수 있을 듯합니다.
3. 서판교역 상권
서판교역 상권은 판교 전체에서 가장 자리를 빨리 잡을 수 있는 상권으로 보고 있습니다.
서판교 전체에서 거리가 먼 중심상업지역까지 올 수가 없기 때문에 금융,의료,학원 등의 시설을 이용하기 위해서
집중적으로 서판교역 상권을 이용할 것으로 예상합니다.
특히 주민자치센터,우체국,파출소 등이 포진하고 있어 주민들의 유동 또한 지속적으로 이루어질 수 있을 것입니다.
운중천 변으로 소공원 또한 아담하게 잘 조성되어 있어 그곳의 상가주택은 이미 거의가 다 입점하여 영업을 잘 하고 있는 중입니다.
특히 카페베네, 디초컬릿커피 등은 상당한 매출을 올리고 있는 상황입니다.
디초컬릿커피가 원래 먼저들어와서 장사가 아주 잘되고 있었는데 카페베네가 상당히 손님을 많이 뺏어온 듯합니다.
최근 또 ZOO 커피가 공사를 완료했습니다. 아직은 카페베네의 파워에 약간 눌린 듯 .....
상가가 지어지고 입점이 되면 전체적으로 카페들의 영업이 활성화 될 듯합니다.
서판교역 근린상업빌딩의 경우 금융사들이 하나 둘씩 입점을 하고 있고 베이커리, 홈플러스 등이 계속 입점을 하고 있는 상황입니다.
스타타워에 있는 빠리바게뜨의 경우 상당히 영업이 잘되고 있는 상황입니다.
아래 지도에서 서판교역 상단의 파란색부분보다는 하단의 빨간색 부분의 상권이 훨씬 빨리 상권 활성화가 이루어질 것입니다.
특히 마크시티 그린, 마크시티 옐로우 두개의 빌딩 사이길에서부터 천변으로 가는 길이 서판교의 최고의 요지 상권이 될 것으로 판단합니다.
그리고 향후 얼마가 걸릴지는 모르겠지만 서판교역이라도 들어온다면 상당한 프리미엄을 얻을 수 있는 장점이 있습니다.
4. 판교도서관 상권
여기는 주변 세대수 대비 상가주택의 숫자가 너무 많은 듯 합니다.
근린상업빌딩 또한 만만치 않은 숫자가 들어오고 근린생활빌딩 또한 많이 포진하여 있습니다.
도서관은 건물 규모대비 실제 좌석수가 많지 않았습니다.
어린이 도서관이 상당히 잘되어 있어 애기들을 데리고 도서관을 찾는 이는 좀 많을 듯합니다.
주변 상권에 도움을 주기에는 역부족인듯합니다.
여기 상가 주택 중 입지가 좋지 않은 것들은 오랜 동안 임대가 되지않아서 고생을 많이 할 것으로 보입니다.
상가건물들은 큰 활성화를 기대하기는 어려울 듯하고 인근 주민들이 주로 이용하는 일반적인 동네 상권이 될 듯합니다.
5. 운중천변 카페촌
여기 또한 상가주택의 숫자가 너무 많은 듯합니다.
물론 서판교역상권에서 일부 흘러 들어갈 수 있습니다만 주변 주거단지가 전부 주택이다보니 세대수가 너무나 적습니다.
운중천을 따라 아름다운 카페 분위기로는 아주 좋을 듯합니다.
지금도 계속 카페,레스토랑들이 입점을 위해 건축과 인테리어를 하고 있는 중입니다.
아파트 거주자들이 여기를 가기위해서는 차량으로 갈 수밖에 없습니다.
하지만 위 카페베네 사진에서도 보이듯이 여기는 건물앞에 주차를 못하도록 쇠말뚝을 도로에 박아놨습니다.
영업이 조금만 활성화 되어도 주차난이 상당히 심각할 듯합니다.
물론 운중천에서 조깅을 한다든지 산책,데이트를 하는 사람들이 카페촌으로 접근을 많이 한다면
그나마 다행일 것으로 보입니다만.......
그리고 대로변 쪽 근린상권은 상당히 힘들 것으로 보입니다. 주변에 아파트 단지가 아닌 단독주택,상가주택만 잔뜩 있다보니
상가를 이용할 적정세대수가 되질 않을 듯합니다.
거기에다가 서판교역상권과 도서관상권의 가운데 끼어 있다보니
양쪽으로 상권의 파워를 모두 빼앗길 듯합니다.
하지만 도로변 상권이라 1층 매장의 경우 홍보매장,전자제품, 외제차 전시장 등으로 이용은 가능할 것입니다.
아니면 단독건물 통으로 임대를 하는 업종들이 들어올 수 있겠지요.
6. 백현유원지앞 상권
여기는 실질적으로 주변 아파트 단지 주민들이 이용을 해야할 듯하는 상권치고 너무 큰 상권인듯합니다.
근린생활빌딩과 상가주택이 서로 어우러질 수 있는 상권입니다.
수변공원 로데오길을 조성하여 상당히 이쁘게 만들어지기는 했지만
상권 활성화에는 아무래도 시간이 좀 걸릴 듯합니다.
7. 백현마을 상권
여기는 분당 서현역과 가장 가깝고 분당 사람들의 접근이 쉬운 상권입니다.
점포가 소문이 나고 제대로 잘 한다면 서현역에서도 쉽게 갈 수 있는 위치라고 판단합니다.
아직 임대아파트 입주가 않되다보니 상권 형성 자체가 어려울 듯합니다.
성남의 재개발이 빨리 진행되어야하는데 성남시의 재정적자로 인한 사업지연으로
아직은 완공만된 유령 마을로 남아있습니다.
일단은 아파트 입주가 되어야 상권 형성이 될 수 있을 것으로 보입니다.
판교상권 전체적으로 상가의 분양에는 거품이 있을 수 있습니다.
정확한 예측을 하고 분양을 받든지 임대를 얻든지 해야할 것입니다.
거품이 있지만 향후 프리미엄이 있다면 투자를 해도 무방할 것으로 보입니다.
임대를 할 경우 주민들의 동선이 어떻게 형성될 것인지 와 향후 경쟁업체들의 등장을 예상하여야할 것이고
주차 문제 등에 대해서도 심도있는 고민을 하고 결정해야할 것으로 보입니다.
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