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상권을 알아야 성공이 보인다!

신천역 상권분석

잠실주공아파트 1,2,3단지와 아시아선수촌 아파트단지를 배후세대로 형성된 신천상권은 80년 대 국가적 행사였던 아시안게임과 올림픽을 기점으로 종합운동장, 롯데백화점/롯데월드 등 이 들어서면서 10대와 20대 중심의 젊은틍이 주로 찾는 삼실일대의 대표적인 판매/유흥상권 으로 성장해 왔다. 아파트단지의 배후세대와 인근 놀이시설을 찾는 사람들 외에도 은행, 증권사 증의 업무시설 이 밀집해 있어 셀러리맨들의 발걸음이 끊이지 않는다는 장점과 잠신중/고, 영동여고 등 주변 에 학교가 많아 신세대의 유입이 용이하다는 점으로 인해 신천역상권은 제2의 압구정으로 불 릴 정도의 중심상권으로 발돋움하게 되었다. 최든에는 신천역일대가 종로관청동과 더불어 비교적 서울시내에서 상가권리금시세가 가장 높은 곳으로 조사되면서 많은 관심을 받기도 했는데 이와 관련해서는 맞은편 잠실아파트 1단 지를 비롯한 주변의 상가 및 아파트의 재개발, 재건축과 관련된 기대심리가 작용한 것이라는 분석이 지배적이어서 상권의 미래가치와 투자가티가 그만큼 높은 평가를 받고 있음을 알 수 있는 대목이다. 신천역일대는 주중이면 젊은이들과 직장인들로 발들여 놓을 틈이 없고, 주말에는 종합운동장 과 롯데월드에서 유입되느느 사람들이 더해져 폭발적인 유동인구가 형성된다, 대로변의 경 우 10대와 20대가 유동인구의 70%에 이르고, 이면먹자골목은 젊은이들 이외도 직장인들이 식가시간대를 중심으로 비교적 많이 이동하는 편이다. 신천역상권은 교통여건이 양호한 상권으로 분류된다. 지하철2호선 신천역으로 인해 잠실, 강 남방향과의 접근이 편리하고, 인근 잠실역은 성남, 분당, 천호동과 연결이 되어 있다. 또한 올 림픽로와 석촌호수로가 신천상권을 끼고 있으며 서울전지역과 구리, 하남, 미금등 수도권외 곽으로 운행하는 다양한 버스노선이 이곳을 경유한다. 그리고 강북과의 주연결로중 하나인 잠실대교가 인접해 있어서 강북권에서의 유입효과도 상당한 편이다. 하지만, 앞서 언급한 것처럼 무억보다도 신천상권의 가치를 높여주는 가장 중요한 요인은 역 시 광범위한 매후세대에 있을 것이다. 잠실주공 1,2,3단지, 잠실래미안, 갤러리아팰리스, 아시 아선수촌아파트의 수만 세대와 잠실1~7동, 삼전동, 석촌동, 방이동의 근거리내 거주인구만 도 30만명이 넘는 것으로 추산된다, 여시에다 잠실본동에 주오 위피해 있믐 금융기관, 증권 사 등 오피스타운의 상주인구를 합하면 신천역상권에서 소비를 해결하는 고정수요가 어느정 도인지를 짐작할 수 있다. 이와 같은 대단위 주거단지를 확보하고 있으며넛도 신천역일대를 제외하고는 인근에 마당히 상권이 형성될 만한 곳이 없어 그 어느 상권보다도 배후수요의 집 객효과가 큰 것이 이곳의 최대장점이라 할 수 있을 것이다. 먼저 신천상권의 얼굴인 4번출구앞 올림픽로 대로변을 살펴보면 여타 중심상권에서 볼 수 있 는 1군브랜드들로 이루어진 전형적인 판매상권임을 확인할 수 있다. 특히 다른 중심상권들과 는 달리 전반적으로 매장규모가 큰 편이어서 다양한 업종의 브핸드샾이 입점해 있는 상태이 다. 메인은 4번출구앞에 있는 녹십자약국에서 '맥도날드'와 'KFC'가 있는 이면골목입구까지인 데. 이곳이 바로 서울시내에서 가장 높은 상가권리금시세를 형성하게 만드는 버팀목이 되어 왔다. 신천역상권의 평당권리금은 8백만원이 넘는수준이다. 10평짜리 매장을 하나 얻으려면 순수하게 전세입자에게 권리금으로 지불해갸 하는 비용이 8천만원이상이어야 한다는 것이므 로 대다수 초보창업자등의 예상금액과는 적지 않는 편차가 있는 것이다. 실제로 당사에서 이 곳의 점포시세를 파악해 보니, 1층 15평 규모의 매장을 기준으로 권리금 2억3천~3억7천, 보 증금 4천~1억1천, 임대료 250~550수준이었다. 4번출구쪽은 지하철을 이용하는 외부유입인구가 대부분인 가운데 10대~20대를 위한 업종이 대부분이며 매장수가 많지 않아서 상대적으로 업종경쟁력이 강하며, 같은 신세대소비자들이 라 해도 비교적 씀씀이가 넉넉한 사람들이 많아서 굳이 객단가를 낮추어 책정하지 않아도 안 정적인 수입을 올릴 수 있는 것이다. 다만 창업희망자들에게 항상 주지시키는 부분이지만 유 동인구만을 믿도 장사를 시작하는 것은 위험하며 철저한 시장조사가 만드시 선행되어야 한다 는 점을 잊어서는 안된다. 맥조날드매장에서 이면먹자골목으로 이어지는 20m안팎의 짧은 거리는 4번 출구대로변 못지 않게 유동인구가 많은 곳이다. 3번출구를 나서면 인도와 붙은채 늘어서 있는 노점상들이 로드매장과 마주보고 있고 조금 더 내려가면 인근주민들 대다수가 이용하는 새마을 시장이 보인다. 이 일대는 샐필품위주의 품 목이 주를 이루고 있어서 주부들의 발걸음이 잦으며 의류나 화장품역시 주부들을 타겟으로 한 매장운영이 이루어지고 있다. 이제 신천역상권의 또다른 면모를 느끼게 해주는 먹자골목을 살펴보자. 신천먹자골목은 잠실 빌딩의 '씨채널안경'매장에서 시작해 '미락길'과 '올림픽상점실'으 ㄹ통해 백제고분로 아시아 선수톤아파트앞까지 길게 형성되어 있다. 먹자골목으로의 유입료소는 양쪽 끝에서 일어난다 기 보다는 역시 4번 출구대로변의 맥도날드와 KFC매장에서 골목을 끼고 들어오는 비율이 훨 씬 많다고 봐야 한다. 점심시간대에는 올림픽상점길을 중심으로 직장인들위주의 먹자상권에 그치지만 저녁에 되면 퇴근길의 직장인들과 함께 젊은이들이 모여들면서 인산인해를 이루는 경향이 있다. 먹자골목의 중심부는 천주교삼실교회부근이며. 이면골목구석구석까지 야간에 성황을 이루 는 모습을 보게 되는데. 30-40대의 유흥문화보다는 젊은층의 단순한 먹고 노는 분위기가 더 강하게 느껴진다. 이는 신천상권이 10대~20대위주의 상권이면서 동시에 중년직장인들이 주 로 방이동먹자골목에서 2차를 즐기는 경향이 강하기 때문인 것으로 풀이될 수 있을 것이다. 실제로 신천먹자골목의 경우 금액대가 저혐하고 양이 넉넉한 품목위주로 운영되는 곳이 많은 것도 이러한 젊은틍을 겨냥한 전략으로 분석된다. 창업예정자라면 신천먹자상권의 범위가 넓 은 만큼 각 매장의 위치와 품목과 영업력에 따른 매출편차가 비교적 크게 나타나고 있는 부분 을 반드기 염두해 두어햐 하는데 최근 신천먹자골목에서 다소 많은 1층매물이 접수되고 있다 는 부분이 그점을 뒷받침해 주고 있다. 이곳의 시세를 파악해 보면 1층25평매장을 기준으로 권리금 1억3천~2억8천. 보증금 5천~1 억1천, 임대료 220~420 수준으로 서울시내에서 가장 놏은 수준에 형성되어 있음을 알 수 있 다. 이미 난립해 있는 흔한 업종을 선택하는 것보다는 특정품목을 차별화한 전략이 성공적인 창업의 열쇠임은 이미 여러번 강조한 바 있어 추가로 설명하지 않기로 하겠지만 분명한 것은 최근 서울시내 개별상권들의 전반적인 흐름이 판매업종의 쇠락과 음식업종의 강세라는 점이 다. 이처럼 신천역상권은 삼실/송파구를 대표하는 상권이자 서울시내의 주요상권에 이름을 올리 기에 손색이 없는 최고의 상권중 하나이다. 아울러 주변여건의 변화도 빠르게 이루어지고 있 는데, 잠실아파트재건축공사가 이미 상당부분 진행되어 있으며 상권내에 초고층 주상복합건 물이 연이어 들어서고 있다. 잠실본동 174번지에 들어선 '애플타워'가 그 대표적인 예이다. 또 한 백제고분로를 통과하게 될 지하철 9호선 역시 대형호제중 하나로 작용할 가능성이 크다고 봤을때 이와 같은 변화들은 비교적 영세한 형채로 운영되건 1층로드상권에도 적지않은 영향 을 미칠것으로 전망할 수 있고 현재로서는 그 영향이 긍정적인 방향인 것으로 예상하고 있 다. 따라서 재건축완료시섬을 바라보고 장기적인 투자를 하근 단기투자의 료화를 먹적으로 하든 신천역상권은 상가타주자가 창업희망자 모두에게 충분히 매리트가 있는 상권임에 틀림 이 없다.

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