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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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1. 상권분석 하기전 아이템과 창업자금을 먼저 설정하는 것이 필요합니다.
- 외식업을 선택을 하셨다면 그 아이템을 가장 잘 이용할 수 있는 고객이 어디에 있는지 파악을 합니다.
- 아이템이 평형별로 얼마정도의 시설비가 들어가는지 사전에 파악을 합니다.
- 자신의 자금보유 능력에 맞는 가상의 보증금/월세/평수/권리금/시설비를 설정을 합니다.
2. 점포 면적대비 시설자금 증가율 찾기
- 20평일때 25평일때 30평일때 35평일때 40평일때 정도로 미리 산정을 해 보는 것도 좋습니다.
그리고 그 금액을 되도록 간단하게 외울 수 있게 만듭니다.
- 시설자금 대비 한계점을 설정을 합니다. 즉, 20평 이하면 매출이 안될 수 있고, 40평 이상이면
창업자금이 안된다.. 이런 설정을 먼저 하시는 것이 좋습니다.
3. 점포 면적 대비 보증금과 권리금, 월세 가이드 라인 정하기
- 기준 점포 설정 : 개략 적정한 점포임대비와 권리금 그리고 월세와 시설자금을 합하여 기준 점포
설정을 해 두는 것이 좋습니다.
※점포 임대시세와 권리금 형성이 얼마나 되어있는가를 먼저 고민하시지 마세요. 찾는 상권에서는 그보다 훨씬 쎈 점포가 자리잡고 있습니다. 하지만, 점점 다가가다 보면 자연적으로 해당 상권의 시세와 시세 이하로 나온것과 시세이상으로 공략을 해야할 곳등에 대한 판단이 섭니다.
4. 점포알아보기의 처음
- 해당 아이템을 이용하는 손님이 가장 많을 것 같은 곳을 먼저 설정합니다.
- 중요한 것은 현재 거주지를 출발점으로 한다는 겁니다. 그렇다고 거주지에 하라는 이야기가 아닙니다.
출발점을 어디로 정하느냐고 거주지와 멀어지면 멀어질 수록 핸디캡이 있는 것이지 절대적인 상황은 아닙니다. 하지만, 적어도 출발점부터 시작을 하지 않으면 어디를 가야하는지 모릅니다.
- 하루 이틀 정도에 결과를 얻는 것이 아니라 작게는 1달 길게는 3달까지 계획을 세워서 해야하는 상황입니다. 그러므로 치밀한 계획이 필요한 부분이라 할 수 있습니다.
5. 점포 시세 파악
- 먼저 아이템에 대한 창업자금과 점포의 크기 그리고 임대수준등이 머리에 들어와있기 때문에
부동산에 가서 상담을 할때 아주 빠르게 진행을 하실 수 있습니다. 다만, 처음은 시세파악이 목적입니다. 즉, 자세한 정보가 필요한 것이 아니라는 겁니다. 이 지역의 권리금 형성/ 보증금 및 월세 수준
장사되는 수준등을 파악을 합니다.
- 입점이 유리한 후보지 5곳 정도는 그쪽 부동산에 안가본 부동산이 없어야 할 정도로 움직이면 움직일수록 좋은 물건을 찾을 수 있는 확률도 높아집니다.
- 간혹 처음 부터 가장 마음에 드는 점포가 나오기도 합니다. 하지만, 포기를 하시라고 말씀 드립니다.
그 이유는 첫째, 아직 창업을 할 준비가 안되었기 때문이구요. 둘째, 한번 창업을 하면 끝인 것이 아니라 다음에 또 이러한 절차를 해야하므로 경험을 쌓는 것이 좋기 때문이구요. 셋째, 오판할 가능성이 많기 때문입니다. 설사, 그 점포가 정말 좋은 곳이었다 할지라도 그것은 내 인연이 아니라고 생각하셔야 합니다.
6. 후보 상권 순위정하기
- 개략 5개 정도의 상권을 후보에 정하셨다면 그 상권의 순위를 정합니다.
- 개략적인 시세에 대해서 알아둘 필요가 있구요.
- 후보지를 정할때 종합적으로 판단할 상황이지만, 창업자금과 고객층이 가장 중요합니다.
7. 점포 물색하기
- 점포를 물색하는 것은 부동산을 통해서도 좋고, 개인이 직접 들어가도 좋습니다. 되도록이면
창업하기 좋은 위치에 있는 어떤 점포라도 주인과 직접 매물관련한 상담을하시는 것이 좋다고 말씀드립니다. 쉽지않지만 그만큼 값진 정보를 얻어실 수 있습니다.
- 후보 상권에서 3개정도로 축약하시고 한 후보당 3개 이상의 점포를 비교할 수 있도록 만듭니다.
8. 점포 파악하기
- 어떤 건물이든 어떤 상황이든 목표로 하는 고객이 가장 많은 곳이 가장 유리합니다.
그리고, 목표고객을 상대로 하는 수많은 경쟁 업소들이 그 주변에 있습니다.
점포가 장사가 잘되냐? 안되냐?는 중요하지 않습니다. 중요한 것은 매물로 나온 주변 경쟁업소가
영업이 잘되냐가 훨씬 더 중요합니다. 데이타를 믿는 것은 해당점포의 데이타가 아니라 주변 경쟁업소의 데이타입니다. 그것을 어떻게 판단을 할 수 있을까는 경쟁업소에 가서 직접 물어보면 됩니다.
물론 장사 잘되요?라고 하면 100% 장사 안된다고 하지요. 하지만, 여러가지의 답변을 많이 얻어실 수 있습니다. 주변에 있는 동네 수퍼도 꼭 들러야 할 곳 중에 하나입니다. 대게의 경우 동네수퍼는 그 지역의 모든 상황을 꾀뚫는 분들이 많이 계시기 때문입니다
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