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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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대학가와 재래시장의 이원화된 상권 양립 주목
제한된 교통망의 특징으로 유동인구 집중 형성
흑석동 중앙대 상권은 수요층을 실어나르는 교통망이 신통치 않음에도 불구하고 작지만 강한 상권으로 주목받고 있는 곳이다. 흔히, ‘섬 상권’ 혹은 ‘항아리 상권’이라는 별칭으로도 불린다. 교통이 불편함에도 대학가와 지역밀착형의 아이템이 조화를 이루고 있는 실속 있는 상권이기 때문이다.
2004년 11월 중앙대학교 의료원 개원으로 외부 유동인구가 유입되면서 변화를 보이기 시작했다. 향후 2009년에 9호선 중앙대입구역이 개통되면 경쟁 상권인 노량진과 강남권 소비층의 유입이 예상되고 있다.
젊은 유동인구 풍부한 항아리 상권
흑석동 중앙대 상권은 중앙대학교 정문을 시작으로 중앙대 부속병원, 흑석시장에 이르는 곳까지 집중적으로 형성된 상권을 말한다. 국립묘지에서 노량진으로 이어지는 현충로와 서쪽의 상도터널로 넘어가는 언덕을 제외하고 남쪽에 있는 중앙대학교 정문에서 동쪽으로는 흑석 3동까지 이어져 있다.
중앙대 상권의 가장 큰 특징은 노량진과 숭실대 등 인근 상권과 연계성이 없어 단절되어 있는 독립상권이라는 점이다. 이같은 불편한 교통은 소비층이 빠져나가기 어렵게 만들어 오히려 이곳 상권의 사업자들에게는 장점으로 작용했다.
또한 무엇보다 주택가가 밀집되어 있고 초등학교, 중ㆍ고등학교, 대학교까지 젊은층의 유동인구가 풍부하다. 아울러 재래시장인 흑석시장은 40~50대의 중장년층의 수요층도 넓어 안정된 거주수요를 보유한 실속 있는 상권으로 각광받고 있다.
타깃 고객 다른 2개 상권 공존
중앙대 상권은 중앙대학교 앞과 흑석시장으로 구분할 수 있다. 대학가 주변을 형성하고 있는 중앙대학교 정문 앞에는 20대의 젊은층을 겨냥한 업종이 대부분이다.
대학정문을 나서면 국립현충원 방향을 사이에 두고 대로변으로 편의점, 분식점, 테이크아웃 커피, 액세서리, 패스트푸드, 미용실, 안경점, 아이스크림, 저가화장품, 이동통신, 제과점, 죽전문점 등이 포진하고 있다. 중앙대병원 근처에는 병원과 연계된 파생 업종으로 상당수의 약국이 자리를 잡고 있다.
특히, 중앙대 정문 앞 대로변에는 판매업이 41%, 음식정羲호프ㆍ식음료가 42%, 서비스업이 13%로 판매업이 비교적 높은 비중을 차지하고 있다.
한편 흑석시장 인근은 40~50대의 연령층의 거주민들을 대상으로 하는 생활 밀접형 업종이 대부분이다. 흑석시장 앞 대로변에는 제과점, 약국, 의류점, 학원, 마트, 은행, 수선점, 금은방 등이 포진해 있다. 주변이 주택가가 인접해 있는 생활상권이 대부분으로 10평 정도의 작은 점포들이 많은 편이다.
이러한 대학가와 생활밀착형 시장이라는 두개 상권의 색깔은 분명이 나눠져 있어 수요층의 교차도 거의 없는 실정이다.
매출 양극화ㆍ중간소비층 부족
흔히, 대학가 상권은 사계절 끊임없이 인산인해를 이루고 있는 상권으로 분류되곤 하나 중앙대 상권은 여름과 겨울 방학 매출이 급격히 하락하는 양극화 현상도 보이고 있다.
다른 대학상권에 비해 흑석시장과 낙후된 건물 도보를 따라 늘어선 노점상들이 많아 화려한 이미지의 일반 대학 상권과는 다르다는 평가가 팽배하다.
또한 마을버스, 지선버스, 간선버스 등 장거리보다 단거리 위주의 노선 편성도에 지하철역이 없다는 점은 상권의 무게감을 떨어뜨리는 이유가 되기도 한다.
이형석 비즈니스 유엔 원장은 “흑석동 중앙대 상권은 제한적인 교통망 때문에 정체되어 있는 특징을 지니고 있다”며 “특히 30~40대와 같은 중간 소비계층이 부족한 편이기 때문에 저가 중심의 소매점들이 많이 포진되어 있는 점이 특징”이라고 밝혔다.
흑석시장은 중장년층 아이템 선택해야
중앙대학교와 흑석시장의 특징이 양분되어 있기 때문에 각각의 적절한 전략은 필수이다. 대학 상권에서 성공하기 위한 전략에 대해 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “통상적으로 대학가 상권에서 창업을 하려면 질보다는 양에 비중을 두고 객단가를 낮춰야 한다”며 “유행과 변화에 쾌속으로 반응하는 젊은층의 트렌드를 반영한 업종을 선택해야 한다”고 강조했다. 아울러 “규모에서도 대형 보다는 중,소형 면적이 적당한 지역임을 감안해야 한다”고 덧붙였다.
특히, 대학가 주변 상권에는 퓨전식 요리전문점이나 커피숍, 생과일전문점 등이 인기를 끌고 있으며, 특색없는 저가형 고기집이나 중가 이상의 의류업, 화장품업은 경쟁력이 없는 것으로 드러났다.
흑석시장 방향으로는 중장년층을 위한 일식집, 설렁탕, 해물탕, 의료기전문점 등의 업종이 각광받을 것으로 보인다.
최근 임대 매물 현황을 봐도 호프집, 소형 커피숍, 치킨 호프, 편의점 등이 나와 있으며, 면적은 33~231㎡로 보증금 3,000~1억, 월세는 100~350만원의 수준을 형성하고 있다. 권리금도 5천만원에서 1억원 수준이다.
주거와 대학의 생활문화가 공존하는 흑석동 중앙대 상권은 향후 9호선 개통이 흑석동 뉴타운 개발의 호재와 함께 소비력이 왕성한 소비층이 주도할 것으로 보인다. 아울러 그들만의 리그를 벗어난 상권으로 거듭날 것으로 전망되고 있다.
이홍구 창업피아 대표는 “중앙대 상권은 서울에서 성장 가능한 상권 중의 하나로 손꼽히고 있다”며 “중앙대 병원으로 인해 외부유입 수요가 증가한 셈”이라고 설명했다.
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