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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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청계천 복원 수혜 상권ㆍㆍㆍ젊은층 대상 업종 대부분
높은 지가ㆍ안정적 상권, 2층 이상 노려야
서울 종로 관철동 상권은 2005년 10월 청계천 복원과 함께 가장 많은 시너지 효과를 누리는 곳 중 하나다.
그 중 청계천 다리인 광교에서 장통교, 삼일교 구간은 단연 으뜸 수혜지다. 지하철 1호선 종각역 4번 출구 보신각을 기점으로 종로3가역의 의류 업체 지오다노까지의 대로변과 이면도로인 ‘피아노거리’ 중심의 양쪽으로 펼쳐진 골목상권이 그곳이다. 의정부, 인천, 수원, 천안, 분당, 수지 등 지하철 1~3호선 환승역이 가깝고, 광역, 간선, 지선버스 노선이 잘 정비된 기존 교통요충지의 장점을 고스란히 흡수했기 때문이다. 이들 교통시설 이용객들은 상권에 대한 충성도가 높아 연일 불야성을 이루고 있다.
이 지역은 현재 유흥주점과 외식업체, 젊은층 대상의 트렌드 성격이 강한 업종이 주종을 이루고 있다.
관철동 상권의 또 다른 장점은 주변 상업시설들과의 조화다. 오피스 상권에서 재래시장으로 이어지는 종로1가~6가, 낙원상가 주변의 인사동길은 연령과 계층, 국적을 떠나 다양한 소비계층을 해당 지역으로 유입하는 역할을 하고 있다. 또 서울극장, 스폰지하우스 시네코아, 필름포럼, 피카디리 극장 등 주변에 배치된 영화관도 젊은층 유입에 힘을 보태고 있다.
유명 브랜드 대거 입점, 신뢰도 높아
대기업이 운영하는 유명 브랜드 업체가 다수 입점해 있다는 점도 관철동 상권의 가치를 증명하는 요소다. 관철동과 함께 성장해온 영화관 코아아트홀은 지난 2004년 폐관됐지만, 바이더웨이, 아트박스, 올리브영, 투썸플레이스 등의 업체가 입점해 여전히 상권에 무게감을 실어주는 역할을 하고 있다. 청계천과 인접해서는 던킨 도너츠, 파리바케트, 한촌설렁탕, 포베이 베트남 쌀국수와 아담한 테라스가 마련된 커피 빈이 자리를 잡고 있다.
종각역 4번, 9번, 10번, 12번으로 이어지는 대로변에는 스타벅스, 롯데리아, 파파이스, 맥도날드, 크라운베이커리, KFC, 미니골드, 지오다노 등의 유명 패스트푸드점, 제과점, 의류, 패션주얼리업종 등이 자리를 잡고 있다. 이들은 젊은층 소비자의 시선을 사로잡을 수 있는 화려한 아웃테리어를 갖춘 곳이라는 공통점을 갖고 있다.
권리금만 3억원ㆍㆍㆍ2층 이상 노려볼 만
관철동 상권 역시 A급 상권과 마찬가지로 지가가 비싸 진입장벽이 높다. 시세는 1층 66㎡~82.6㎡ 기준으로 권리금은 약 3억~6억원, 보증금 2억~4억원, 월세는 500만~1,000만원 수준에 달한다. 또한 유동인구와 지가를 생각하면, 외식업체 창업시 최소 99㎡의 면적이 필요하다. 게다가 높은 지가에도 상권이 안정기에 접어들어 매물은 생각처럼 많지 않다. 따라서 충분한 창업자금이 없다면 기회도 적고, 섣불리 뛰어들기도 어렵다.
창업자들이 호소하는 또 다른 애로사항은 부동산 중개업소를 찾기 어렵다는 점이다. 워낙 지가가 비싸다 보니 중개업소마저 진출이 쉽지 않다.
하지만 파고들 틈은 충분히 있다. 관철동 상권은 A급 상권 치고는 규모가 그리 크지 않은 편이다. 따라서 유입되는 인구가 충분해 2층 이상의 입지에서도 충분한 효과를 볼 수 있다. 2층 이상의 입지는 현재 1층 입지의 약 40~50% 수준이면 얻을 수 있다. 또한 외식업체 수 대비 DVD방, 노래방, 당구장 등 유흥업종과 동반 성장할 수 있는 서비스업의 점유율은 낮은 편이어서 이들 업종으로 창업하면 상대적으로 경쟁력을 갖출 수 있다.
관철동 상권에서 창업시 가장 경계할 점은 트렌드에 민감한 유행업종을 피해야 한다는 점이다. 장기운영을 목표로 기존에 성업중인 호프집, 소주방, 고깃집 등 되도록 다양한 연령대의 소비자를 흡수할 수 있는 업종이 유리하다. 또한 먹자골목 내에 이업종인 판매업종 진출은 피하는 것이 좋다. 베이커리, 커피숍 등 대기업 브랜드가 이미 입점한 업종의 추가 진출도 삼갈 부분이다.
박대원 상가정보연구소(www.ishoppro.net) 수석연구원은 “관철동 상권은 A급 상권 중에서도 업종별 특성이 분명한 대표적인 곳 중 하나다”며 “섣불리 생소한 업종으로 진출하기 보다는 이미 상권에 진출한 대표 업종으로 창업하되, 아웃테리어를 강화하는 등 젊은층 소비자를 끌어들이기 위한 차별화 전략을 구사하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
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