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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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8개 대학에 10만 유동인구 … 외식업 비중 높아
신촌은 대학상권이면서 문화상권이다.
주변에 8개 대학이 위치한 지리적 여건과 경인지역 광역버스로 인해 직장인들의 발길도 끊이지 않는다.
신촌은 예부터 불려지던 새터말이란 명칭을 한자어로 옮겨놓은 것으로 서북부지역의 최대 상권을 형성한 곳이다.
연세대를 비롯해 이화여대, 서강대, 홍익대, 명지대, 추계예대, 경기대, 항공대 등이 신촌상권을 자주 이용하는 대학생 소비층이다.
이들 대부분이 도보나 버스로 쉽게 신촌상권에 진입할 수 있기 때문이다.
또한 다수의 중고등학교가 상권 안과 밖에 분포돼 있어 학생 수만 10만 명이 넘는 지역으로 지방의 소도시에 육박하는 인구가 유동하는 곳이다.
이러한 지역적 특성 때문에 신촌상권은 대학생과 젊은층을 대상으로 하는 음식점, 호프, 게임방, 노래방 등이 주를 이루고 있다.
수요층은 20대가 주가 되며, 10대와 30대가 뒤따른다.
근처의 이대상권이 패션의 중심이 되는 상권이라면 신촌은 먹거리와 마실거리가 풍부한 곳이다.
또한 연세대 앞 백양로가 ‘걷고 싶은 거리’로 지정돼 있어 새로운 상권으로 변모하는 모습도 보이고 있다.
지하철은 2호선 신촌역이 운행중이며, 기차역인 신촌역은 경의선과 교외선이 개통돼 있다.
'외식' 프랜차이즈 포화지역
신촌역 1번출구 현대백화점을 중심으로 오후가 되면 만남이 시작된다.
2,3번 출입구로부 시작해 연세대로 가는 대로변은 젊음의 물결로 언제나 인산인해다.
의류를 제외한 패스트푸드 업체가 맥도날드부터 피자헛, 던킨도너츠 등 대형 매장 형태로 줄지어 있고 커피숍, 피씨방 등이 건물마다 빽빽이 들어서 있다.
특히 신촌 최고의 먹자골목인 현대백화점 뒤편은 20~30대를 상대하는 음식점이 골고루 분포돼 있고, 숯불고기집, 호프, 닭갈비집이 즐비하다.
커피, 호프, 바 위주의 주류업은 점포수가 300~400개에 이를 정도로 포화상태를 이루고 있다.
때문에 점포간의 경쟁도 치열하고, 호객행위도 극에 달하는 지역이다. 이러한 현상은 주말이 되면 극점에 이른다.
평일도 손님이 많은 지역이지만 토요일의 경우 신촌상권은 문전성시를 이룬다.
자리가 없어 돌아가는 손님이 태반이고 좌석 회전율도 높아 매출액이 급등하는 날이다.
그만큼 평일 관리와 주말 손님을 끌어들이는 방식에 따라 사업의 성패가 달린 지역이기도 하다.
창업전문가들은 신촌에서 시도할만한 업종으로 상대적으로 미미하고 올해의 트렌드로 떠오르고 있는 생맥주 전문점을 추천한다.
하지만 전문가들은 신촌 상권의 특이성을 감안할 필요가 있다고 조언한다.
즉 비싼 임대료나 권리금을 이겨낼 수 있는지 우선 판단하고 입점해야 한다는 것이다.
막연하게 단일 아이템이기 때문에 호황을 누릴 것이란 생각은 오판이라는 것.
신촌은 전체적인 상권이나 명성으로 보아 일반 투자자나 실수요자들의 관심을 갖게 할만한 지역이다.
하지만 상권 형성이 우수하다는 평가에 앞서 지역에 맞는 상가 형태와 업종이 있다는 것을 알아야 한다.
전체적인 상권의 외형만을 가지고 판단한다면 자칫 낭패를 볼 수 있는 지역이기 때문이다.
기차역 신촌역이 민자역사로 오픈되면서 쇼핑몰과 극장이 생겨 이대상권과 신촌상권의 가교역할을 할 것으로 기대했지만 효과는 미진한 것으로 분석되고 있다.
또한 신촌상권은 서울 시내에서 상가 투자수익률이 가장 높은 지역으로 수차례 이름을 올린 곳이다.
우량 임차 포트폴리오가 가능한 지역이기도 하다.
상가 건물소유주라면 불황으로 몇 개월씩 임대료를 체납하는 임차인이 많아지다 보니 우량 임차인을 구하는 게 주요 관심사가 된다.
신촌역에서 연세대를 바라보고 오른편으로는 유명 프랜차이즈 음식점과 패션 브랜드가 대량 입점해 있는 반면, 왼쪽에는 우동이나 칼국수 등 젊음의 거리라는 명성에 맞지 않는 식당들이 즐비한 것을 확인할 수 있다.
신촌상권 내부에서의 유동성이 또 한 번 갈리는 것이다.
때문에 오른쪽 상권은 지난 몇 년간의 불황에도 권리금의 큰 변화없이 완만한 상승세를 보인데 반해 왼쪽 상권에서는 이면도로부터 무권리금으로 나온 상가도 심심찮게 존재한다.
창업전문가들은 "대형 상권이 무조건 좋다는 발상 보다는 블루오션이 될만한 아이템을 선별하는 것과 입지를 명확히 선정해 입점하는 게 관건"이라고 조언했다.
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