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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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지하철4호선 성신여대입구역과 인접해 있는 돈암동상권은 80년대말 지하철이 개통되기 전까지 평
범한 여대앞상권의 모습이었다. 85년 4호선 성신여대입구역이 개통되면서 비교적 차분했던 이 상권
은 신세대패션상권으로 점차 변모되기 시작했다.
1번출구대로변 ‘국민은행’에서부터 동선길까지 이어지는 로데오거리는 10대 ~ 20대 여성들로 거리
가 늘 북새통을 이루는 A급상권이다. 4호선으로 두 정거장만 서울역방향으로 내려가면 대학로라는
대형상권이 위세를 떨치고 있지만 돈암동로데오거리는 그에 못지 않은 유동인구와 활기넘치는 모
습을 선보이며 청소년들과 20대여성들의 사랑을 받고 있다.
그 이유중 하나는 돈암동상권의 소비계층이 대학로와는 다르기 때문이다. 돈암동로데오를 찾는 유
동인구의 상당수는 10대들이다. 그리고 20대여성들이 나머지대부분을 차지한다.
실제로 돈암동상권 반경내에는 성신여대와 성신여고교를 비롯한 중&slh고등학교 다수가 위치해 있
다.
이들 외에도 미아, 길음 등에 거주하는 청소년들과 20대여성들이 오후나 저녁이 되면 돈암동로데오
거리로 몰려들기 시작한다.
이곳은 명동이나 이대입구나 대학로와는 달리 200m정도의 짧은 메인거리에 의류&slh패션&slh악세사
리&slh 이동통신&slh패스트푸드 등의 업종이 빼곡히 들어차 있어서 쇼핑을 하거나 누군가를 만나는
데 최적의 조건을 가지고 있다. 특히 대학로와는 달리 의류매장이 많아서 구매력을 가진 20대고객들
이 자주 들른다.
또한 메인거리에서 방향을 틀어 이면골목으로 들어가면 바로 먹자골목과 연결되어 있어서 저녁시
간대에 친구들과 함께 쇼핑을 하고 저녁을 먹는 경우가 대부분이다.
이처럼 확실한 소비계층을 확보하고 있는 성신여대상권의 가장 큰 장점은 역시 유동인구이다. 오후
시간대부터 로데오거리의 유동인구는 점차 늘어나기 시작해서 하교시간대와 퇴근시간대를 정점으
로 로데오거리는 그야말로 인산인해를 이룬다.
많은 창업예정자들이 돈암동로데오를 방문하고 나서 이곳의 유동인구에 현혹되는 경우를 보게 된
다. 그러나 노량진상권을 설명할 때 언급한 바와 같이 10대~20대위주의 상권을 염두에 두고 있는 투
자자라면 그 상권의 유동인구가 바로 매출로 이어지는 것은 결코 아니라는 점을 잊어서는 안 된다.
본사 상가매물팀에서 조사한 자료에 의하면 성신여대로데오의 전체 50여개 매장중 06년 12월 현재
매물로 나와 있는 매장은 15개 이상으로 A급상권중에서 가장 매물이 많이 나와 있는 상권중 하나가
바로 이곳인 것으로 파악되고 있다.
보다 구체적으로 파악해 보면 객단가가 높은 상품을 판매하는 매장이나 10대~20대초반 여성을 배려
한 업종이 아닌 매장들, 그리고 유행이 지난 브랜드샾, 쥬얼리매장 등이 매물로 나와 있고 반대로 성
업중인 업종은 초저가화장품, 테이크아웃, 팬시, 속옷브랜드, 보세의류 등인 것으로 분석된다.
상권의 변화와 소비계층의 특성&slh구매력&slh연령 등에 대한 정확한 분석이 없이는 아무리 좋은 상
권에서도 성공창업을 하기가 어렵다는 점을 다시금 일깨워 주는 대목이라 할 수 있다. 아울러 대학상
권의 공통된 특징인 방학철 매출감소와 유동인구가 소비를 하지 않고 흘러가버리는 경향을 염두에 두
지 않고 섣불리 시작하는 창업에 대해 다시 한번 그 위험요소를 분석해 볼 것을 권하고 싶다.
돈암동로데오거리의 매장들은 매장규모의 편차가 비교적 큰 편이다. 10평미만의 작은 매장들이 많
이 관찰되는 가운데 30평이상의 대형매장들도 군데군데 자리잡고 있는 모습이다. 대체적으로 주를
이루는 10평안팎의 매장을 기준으로 임차시세를 분석해 본 결과 권리금1억~2억, 보증금5천~1억, 임
대료180~320 수준이었다.
이와 같은 시세는 한때 판매업종이 강세를 보이던 시기에 형성되었던 권리금수준이 최근의 매출부
진과 매물의 증가 등으로 예전에 비해 큰 폭으로 하락한 결과값이라고 봐야 하며, 로데오초입에 위
치한 국민은행에서 로데오중심부까지는 권리금시세가 크게 떨어지지 않지만 KTF매장에서 성신여
대방향으로 갈수록 유동인구의 감소와 함께 권리금시세역시 감소한다는 점도 주목할 필요가 있다.
실제로 로데오거리 요지의 코너자리를 갖고 있는 일부 매장주들이 1~2년전에 3억~4억까지 요구했
던 권리금을 2억선으로 내렸는데도 사겠다는 사람을 구하지 못해 어려움을 겪는 상황이 벌어지고
있다.
2층의 경우에는 상황이 더 심각한데, 현재 로데오거리2층매장의 80%이상이 매물로 나와 있다는 한
부동산중개사무소의 지적이 있었다. 2층상가의 고전은 성신여대상권에만 있는 현상이 아니라 서울
시내 주요상권에서 동일하게 나타나는 현상인데, 과거 2층에 주로 자리잡고 있었던 요식, 식음료계
통의 업종들이 2층에서 매출부진을 겪고 1층으로 내려오는 과정에서 2층매장이 다량으로 매물이 되
어 컨설턴트나 중개업소에 접수된 것으로 파악된다.
2층과 마찬가지로 먹자골목의 경우도 상당한 어려움을 겪고 있는 것으로 인식된다. 예전에 밤늦은
시간까지 빈자리를 찾을 수 없을 정도로 호황을 누렸던 이곳도 지금은 유동인구조차 눈에 띄게 감소
한 모습으로 경기불황의 여파를 몸소 체험하고 있는 곳이 대부분이다. 대학로의 경우 아직까지 유흥
상권으로서 먹자골목의 매출부진이 두드러지게 나타나지 않고 있는 것과 대조가 되는 면이 바로 이
런 부분이라 할 수 있다.
따라서 성신여대상권을 염두에 두고 있는 예비창업자들에게 2층이나 먹자골목에서 권리금이 없는
매장을 찾을 것이 아니라 다소 권리금을 지불하더라도 메인로데오에서 승부를 내야 한다는 점을 주
지시키고 싶다. 권리금시세가 형성되어 있는 상권에서 시세이하의 매장을 찾는 것이 아예 권리금조
차 형성되어 있지 않은 상권에서 수준이하의 매장을 찾는 것보다 훨씬 좋은 결과를 낸다는 사실을
반드시 기억할 필요가 있다.
아울러 여성중심의 상권에서 가장 신경써야 할 부분인 세련된 매장인테리어와 디스플레이로 고객
들의 눈을 사로잡는 전략과 함께 단골확보차원의 영업마케팅이 가미된다면 예상밖의 좋은 성과를
기대해 볼 수도 있을 것이다.
성신여대입구역 1,2번출구 앞에는 지금 지하6층, 지상14층규모의 대형복합상가 겸 쇼핑몰이 올라가
고 있다. 특히 이렇다할 영화관이 없었던 이곳에 3개층규모의 멀티플렉스 영화관이 포함된 대형쇼
핑몰(맞춤형패션테마몰)이 큰차질없이 들어서게된다면 유동인구증가와 함께 인근로드샾의 재활성
화를 기대해 볼 수 있을 것이다.
또한 우이동 - 신설동 구간(13개역)이 2011년까지 완성되고 길음뉴타운재개발이 성공적으로 마무리
가 된다면 과거에 비해 현저하게 위축된 현재의 성신여대입구역상권도 환승역세권을 겸한 1급지역
상권으로서의 위치를 재탈환할 수도 있을 것으로 보인다.
장기화조짐을 보이는 경기불황의 여파로 힘든 시기를 겪고 있는 돈암동상권은 현실적인 업종선택
과 가격경쟁력만 확보가 된다면 수년내에 다시 상권이 활성화되어 안정적인 매출구조와 시세차익
을 누리게 될 시점까지 충분히 버틸 수 있는 조건과 메리트를 갖고 있다.
창업희망자라면 조급한 마음을 갖지 말고 소비계층의 분석과 일치하는 업종과 브랜드를 선택한 뒤
매물로 나와 있는 점포들의 입지와 동선을 충분한 시간을 두고 관찰하고 나서 입점시기를 결정하는
것이 바람직할 것이다.
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