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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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사가정역은 7호선라인으로 면목동 중앙에 위치한다.
일반인들이 보았을때는 동네상권정도로 보일수 도 있지만 이곳의 상권은 성신여대(돈암동)상권보다
뛰어나다 볼 수 있다.
지하철 사가정역에서 나오게되면 출구가 단 두 곳 뿐이다. 나오자마자 바로 4거리가 나오며 편도 2차
선으로 상당히 협소한 지역처럼보인다. 그러나 그 곳의 유동인구를 보면 놀란다. 어린 10대부터 4-50
대까지 각연령대별로 세대구분없는 유동인구를 보이며 4거리를 축으로 거의 비슷한 업종들이 산재해
있어 각 블럭별 업종구분을 나누지 않는다. 또한 이러한 업종구분이 없어 어느 한 쪽으로도 최고메인
이라 치우쳐 불리만한 요소가 없다.
필자는 항상 사가정을 가 볼 때 눈에 딱 들어오는 점포 몇 곳을 지켜보곤 한다. xxx낙지전문점과 xx테
이크아웃 전문점이다. 낙지전문점은 대략 60평정도의 실공간과 그다지 전면이 좋지 않은 전면과 내부
공간, 그리고 홀공간 전체가 트여진 룸으로 되어있어 신발을 항상 벗어야 한다는 점이다. 그러나 특유
의 서민음식이며 맛또한 좋기때문에 언제보든지간에 사람이 득실득실하다. 오후 8시 이후에 가보면 자
리가 없을 정도이다. 필자가 보기엔 대략 일매 250이상은 충분히 빠진다고 본다. 낙지전문점은 회전률
이 빠르고 단가가 비싸기 때문에 마진율이 높은 편이다.
테이크아웃전문점을 보면 입이 딱벌어진다. 실내평수 5평정도의 공간에서 일매 30이상을 바라볼 수 있
다. 비교적 운영이 쉬운 커피샵과 테이크아웃은 그다지 매상이 높진 않다. 반면 마진율은 상당히 높
다. 겨울철 필자가 상기 점포 앞에서 서성이는데 `과연 될까` 하는 의구심이 들어 30분정도를 지켜봤
다. 시간은 유동이 별로없는 오후 3시즈음... 당시 내부에 테이블이약 4개정도.. 30분사이에 매상이 약
3만원이 넘는걸로 지켜봤다.이정도면 가히 대로변의 웬만한 커피숖보다 더 잘되는 것이기 때문이다.
따라서 이곳의 권리금은 꽤 나간다. 크지않은 상권이기 때문에 보증금과 월세부분은 비교적 저렴한 편
이지만, 장사가 되는 척도의 기준인 권리금은 결코 저렴할 수가 없다. 한마디로 권리금을 그만큼 주고
들어올만한 지역이라는 얘기다.
위에서 예를 들었듯이 먹는 장사는 상당히 잘된다. 이 곳의 주력식당은 감자탕과 고깃집등이고 횟집
은 비교적 장사가 덜된다.
기타 점포로는 의류점이 많다. 상주인구가 엄청많은지역이기때문에 의류점 모두 잘되고 있는 형편이
나 고가브랜드는 쉽게 들어오지 못한다. 수요층이 그렇게 두텁지 못하기 때문이다. 일례적으로 마루
나 클라이드 등의 중저가 브랜드들이 많이 입점해있다.
주의해야 할 업종들은 소주, 호프 주류점이다. 이 곳에서의 소주, 호프등의 주류점은 반신반의하다. 몇
곳은 잘되고 몇곳은 그냥 그렇다. 말인즉 소주, 호프 주류점이 많지 않고 그중에 몇군데만 된다는 얘기
다.
요약하자면 사가정은 일반적인 서민상권이고 크지않은 상권이며 상주인구 및 유동인구가 뛰어난 지역
이다. 따라서 중저가 스타일의 업종은 먹히지만 단가가 비싼 식당들이나 생소한 요리점은 리스크가 크
고 또한 고가브랜드 지향의 점포들은 유지는 돼겠지만 크게 매출이 오를지는 의구심이 남는다
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