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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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부동산 가격에 큰 영향을 미치는 요인 가운데 하나가 교통이다. 특히 지하철 주변 역세권 상권은 상가
투자에서 최고의 인기지역중 하나이지만 최근 고유가추세의 장기전망에 따라 지하철 의존도가 높아지
면서 역세권입지상가에 대한 투자자들의 재조명이 생겨나고 있다.
지하철 역세권의 가장 큰 장점은 원하는 곳을 제시간에 갈 수 있다는 것. 직장인에게 매일 아침의 교통
체증에서 해방되는 것 만큼 좋은 것도 없다. 게다가 지하철은 사고나 고장 등 특수한 상황이 아니면 정
확한 시간에 목적지에 도착할 수 있다. 주요 상권이 지하철역을 중심으로 형성되는 이점도 있다. 자연
히 상가나 병원, 은행 등 편의시설도 역세권을 중심으로 형성하게 된다. 그래서 역세권 상가의 가격은
일반적으로 다른 지역보다 차이가 난다. 교통이 편리한 만큼 임대 수요도 많아 권리금도 높게 형성된
다.
그러면 역세권의 직접적인 영향을 받는 범위는 어디일까? 광고를 보게 되면 OOO선 개통 예정, OO역
초 역세권 상가라고 강조를 한다. 그러나 막상 상가입점 후에 그렇지 않은 경우도 종종 발생하게 된
다.
역세권이라 하면 역에서 적게는 반경 100m 이내의 점포 및 크게는 500m 이내의 점포를 의미한다. 역
세권 상가의 경우는 생식품(야채, 청과, 육류, 생선 등)을 제외한 음식업, 소매업 및 서비스업 등의 업
종이 무난하다고 볼 수 있으나 초기 점포투자비가 비싸므로 창업자의 투자금액에 따라 결정되는 경우
가 많다. 신설 지하철역이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 형성되므로 지하철 역세권 분양상가
를 주목할 필요가 있다. 먼저 2009년 개통 예정인 지하철 9호선 역세권과 2010년 개통예정인 신분당선
을 주변 상권을 주목할 만하다. 지하철 9호선은 서울 지하철의 마지막 노선이자 강남과 강서를 이으면
서 상권을 활성화시킬 황금노선으로 평가받는다. 김포공항~강남교보타워를 잇는 25개 노선으로 개통
시 강남역 상권이 재조명을 받을 것으로 전망된다. 신분당선 1단계 강남~정자를 잇는 구간 6개 노선
을 2010년 개통을 시작으로 판교신도시 입주가 마무리되고 완공되는 2015년 이후에는 강남상권은 모
든면에서 명동을 뛰어넘는 최고의 상권으로 발전할 것이 예상된다.
골드라인 개통으로 뜨는 강남 상권은 어디일까?
삼성타운효과를 경험했던 투자자들은 지하철 추가연장선의 개통을 앞두고 “학습효과”에 의한 강남지
역내 지하철개통의 수혜지역이 어디가 될것인지와 시세상승기전에 선점형 투자에 관심을 갖고 있다.
강남상권은 각각의 역세권이 하나의 중심상권을 이루고 있다 해도 과언이 아닐 정도로 소비력은 탁월
하다 할 수 있다. 테헤란로를 가로지르는 2호선과 양재~서초~압구정을 잇는 3호선, 그리고 사당~반
포~논현~청담을 관통하는 7호선은 업무시설이 밀집되어 있는 강남 역세상권의 출,퇴근 동선과 그에
따른 상가수익성 및 미래가치를 분석하는 주요 포인트가 된다.
강남구청역 상권
강남구청역 상권(7호선)은 ‘학동로’와 ‘선릉로’가 교차하는 지점에 위치하여 있다.
이 상권의 또 다른 자랑거리는 업무시설 일색의 주변 상권들과 달리 1만세대가 훨씬 넘는 아파트 배후
세대가 역세권 근거리에 자리 잡고 있다는 것이다.강남구청에 랜드마크로 자리잡을 ‘브라운스톤레전
드’는 강남구립국제교육원(구 강남구청)과 맞닿아 있는데, 최근 공사에 들어간 상태이다. 2009년 8월
준공예정인 이 주상복합건물의 1층 상가 3.3㎡당 분양가는 2830~4950만원 수준으로 강남구 역세상권
대로변에서 보기드물게 5천만원대 이하에 공급 되고 있어 눈길을 끈다. 강남구청역 상권의 결정적 성
장 동력이 될 분당선연장선은 2010년 개통예정에 있다. 봉은사로를 통해 삼릉공원앞을 지나가는 지하
철9호선 개통은 2008년 말로 예정되어 있다. 역세권을 따라 상권의 흐름이 집중되는 서울 시내에서도
강남구가 주목을 끄는 데는 이러한 요인들이 작용하는 것이다. 현재 점포시세는 1층 33㎡ 기준 권리금
1억~1억5천, 보증금 2천~6천, 임대료 220~290 수준이며 환승역세권으로 변화된 이후의 시세상승을
감안하더라도 저층의 노후된 상가건물 1층 점포로는 만만치 않게 형성되어 있다.
교보타워 사거리 상권
서울 서초구 서초동 교보타워 사거리가 명실상부한 강남 일대 대표적인 역세권으로 떠오를 전망이다.
이곳은 오는 2008년 말 개통 예정인 지하철 9호선이 들어서고, 2010년 신분당선 환승역이 뚫리면 김포
공항과 여의도 등 서울 서남부 지역의 유동인구와 분당과 판교 등 서울 남부 신도시 유동인구가 강남
을 오가는 관문이 될 것이기 때문이다. 교보타워 사거리는 아직까지 뚜렷한 주목을 받지 못하고 있다.
왼쪽의 강남역과 오른쪽의 논현역 사이에 끼어 양쪽으로 각각 버스 한 정거장 거리이지만 일대 상권
이 강남역과 논현역 두곳으로 나뉘어 있는데 따른 것이다.
유동인구 8,000명인 교보타워가 들어서면서 인근 상권이 전보다 활성화되기는 했지만 교보타워 사거
리는 뉴욕제과를 중심으로 한 강남역 상권에 비해서는 초라했던 게 사실이다. 강남역 상권이 교보타
워 쪽으로 외연이 좀 더 확장되기는 했지만 이 같은 영향이 길 하나 건너 논현역 쪽으로는 아직 거의
미치지 못하고 있다. 하지만 9호선과 신분당선 환승역에 대한 기대감이 높아지고 낡은 아파트 단지들
이 속속 재건축에 뛰어들면서 이 지역도 강남 최고 초역세권을 향한 시동을 걸고 있다.
상가 시세는 도로변 1층의 경우 3.3㎡당 5,000~6,000만원선으로, 교보타워가 들어서고 강남역 인근에
삼성타운이 들어설 것이란 기대감이 반영돼 지난해보다 30% 가량 올랐다. 하지만 강남역 인근 상가는
최근 분양가가 3.3㎡당 8,500만원선이고, 입지가 좋은 일부 모퉁이 상가의 경우 시세가 1억원선이란 점
을 감안하면 이 지역은 아직 싼 편이다. 권리금은 1층 165㎡의 경우 4억~5억원씩 붙어있다.
양재역 상권
지하철 3호선 양재역은 오는 2010년 신분당선 환승역이 개통되면 분당ㆍ판교 신도시와 서울을 잇는 사
실상 첫 관문 역할을 하는 곳이다. 특히 양재역은 2015년 용산역까지 이어지는 3차 구간 개통 전까지
분당ㆍ판교 신도시와 강북을 연결하는 신분당선과 3호선의 교차점 역할을 맡게 돼 유동인구의 증가로
상권의 급성장이 기대된다.
신분당선 1차 개통 시점과 이 일대의 다양한 개발 계획들이 맞물려 있어 양재역 주변은 강남역 4거리
와 압구정동ㆍ청담동 등에 이어 강남의 최고의 상권으로 거듭날 가능성이 크다는 전망도 나오고 있
다.
양재역 일대는 그동안 강남과 강북을 수직으로 잇는 지하철 3호선이 지나고 있음에도 불구, 2호선이
지나는 강남역이나 압구정역ㆍ청담역에 비해 상권이 약했던 게 사실. 하지만 서초구가 신분당선 개통
시점에 맞춰 교보타워 사거리와 뱅뱅사거리를 잇는 지하도시 건설을 추진하는 등 개발 호재들이 겹쳐
있어 이 일대 상권이 급성장 할 것으로 기대된다.
인근에 현대ㆍ기아 자동차 민간 기업들의 대규모 연구단지들이 잇따라 들어서는 것도 상권 팽창에 일
조할 것으로 보인다. 양재역에서 불과 2~3km 정도 거리인 우면동 일대에 들어서는 대규모 국민임대
주택단지도 양재역 상권을 키우는 데 도움이 될 것이란 전망이다. 그린벨트지역 15만3,000여평의 대지
에 2008년 말부터 국민임대 1,955가구를 포함한 2,918가구가 공급된다.
신천역상권
잠실 주공아파트 재건축으로 한 동안 상권이 침체기에 있었던 신천역 상권도 다시 기지개를 펴고 있
다. 9호선 삼전사거리역 개통 예정과 잠실 제2롯데월드건립, 송파신도시, 문정. 장지지구 조성등 주변
의 개발 호재로 추가 수요층의 유입 기대감은 커지고 있다. 이로서 20대 위주의 소비층에서 가족단위
의 소비층 전환도 예상돼 상권내 업종의 변화와 더불어 젊은 층 세대는 건대로 이동할 공산도 크다.
무엇보다 잠실재건축단지 완성이 임박함에 따라 소득수준이 높은 약 5만명을 상회하는 추가 인구 유입
이 직접적으로 상권의 범위를 확장시키고 시세도 더욱 상승시키면서 강남을 대표하는 상권으로서 무
게감은 더해질 것으로 보인다. 따라서 소비층의 변화를 감안한 업종 선택 즉 쾌적하고 편리한 공간을
근간으로 가족 레스토랑등 전문 외식관련 업종과 교육열이 강한 지역으로 교육관련 업종이 유망하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 장경철 투자자문실장은 “역세권은 상가투자에서 대학가
상가 투자와 더불어 가장 선호되는 지역으로 수도권만해도 역이 400군데가 넘는다”며“환승역의 경우
출구가 두자리 인 경우가 많아 유동인구가 단순히 흘러가는 자리인지, 분양가가 주변 시세에 비해 높
지는 않은지 등을 철저하게 검증한 후 투자에 임해야 할것”라고 말했다.
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