 |
상권을 알아야 성공이 보인다! |
|
|
"인천상권의 변화에 대응하라!"
부동산은 무생물이지만 부동산의 가격을 결정하고 부동산을 찾고 부동산을 쓰는 것은 생물인 사람입니다.
항상 부동산의 가치는 움직이며 움직이는 부동산의 가치를 생각해야 부동산에서 실패하지 않습니다.
내가만약 건물의 가지고 있다고 칩시다.
한달에 500만원 정도 나오는 건물이 있는데 원룸이건 상가건 상관없습니다.
만약 그렇다고 하더라도 항상 그 건물의 생명력이 영원무궁 할 것으로 생각하면 안됩니다.
원룸이라면 월세 수요가 급격히 빠질 수 있고 상가라면 상권이 바뀔 수 있습니다.
그렇게 된다면 한순간에 내가 가지고 있는 모든 것이 한줌의 재로 바뀔 수 있다는 것입니다.
전국에는 수많은 국도들이 있습니다.
남양주 마석근처에도 국도가 있었고 그 옆으로 새로운 고속화도로가 생겼습니다.
고속화도로가 생긴 것은 분명 좋은 일이나 국도 근처에 내 상가가 있다면 얘기는 달라집니다.
많은 차들이 지나다니면서 그 근처 상권이 발달했었으나 국가의 도로계획이 내 상가의 상권을 망하게 할 수 있으니 말입니다.
인천에 동인천역, 주안역, 부평역이 있습니다.
소위 국철입니다.
국철이 지하철이 아니기에 상권을 남북으로 가르는 폐해는 차치하고라도 역은 사람들을 모으는 집객효과가 있습니다.
인천의 도시계획으로 연수동과 계산동이 택지개발지구로 개발이 되었습니다.
많은 아파트들이 연수동과 계산동에 지어졌다는 얘기입니다.
하지만 교통체계는 발달하지 못하여 아파트만 지어졌을 뿐이고 지하철은 한참 후에 준공이 되게 됩니다.
지하철의 준공이 늦어지기 때문에 기존의 상권인 동인천역, 주안역, 부평역은 여전히 각광 받았습니다.
왜냐하면 주거지역은 연수동과 계산동으로 옮겨졌지만 인천의 특성상 서울로 출퇴근하는 수요는 여전히 국철을 타고 이동하는 사람들이 많았고 기존의 역들은 퇴근상권으로 각광을 받았습니다.
집으로 가는 수단은 역에서 내려서 버스나 마을 버스를 타고 가는 수요가 많았고 사람들은 기존의 역 근처에서 유흥을 즐겼기 때문이죠.
그러나 인천도시철도 1호선이 개통이 되면서 동인천역과 주안역은 급락하는 상권이 되고 맙니다.
왜냐하면 인천도시철도 1호선이 개통이 되면서 연수동의 상권은 예술회관역 근처 상권으로 계산동의 상권은 작전역 근처의 상권으로 넘어갔기 때문이죠.
동인천역과 주안역은 갑작스레 죽은 상권이 되었고 상가의 권리금은 순식간에 하늘로 날아갔습니다.
월세를 들어서 사는 상인은 그깟 권리금 날리고 옮기면 되지만 그곳에 상가를 가지고 있는 주인은 상가가치 하락은 차지하고 임차인을 구하지 못하는 처지로 전락하게 됩니다.
부천에서도 이와 비슷한 일이 일어납니다.
GS백화점 근처의 3층짜리 먹자골목 또한 상동의 입주하기 전 2002년도 전에는 권리금도 있는 나름대로의 잘돌아가는 상권이었지만 상동지구가 생기면서 상동의 상가가 중동의 상권이동을 부추긴 셈이 되었던 것입니다.
얼마전 GS백화점 인근은 주상복합 아파트 145층을 짓게 하고 용적률을 높여서 개발한다는 소문이 돌기 전에는 상가에 아무도 장사를 하지 않는 곳이 되었습니다.
인천의 인하대 근처의 상권은 후문쪽이 발달했습니다.
인하대 앞쪽은 공장지대 그리고 소위 학익동이라는 집창촌으로 상권이 발달할 여지가 없었습니다.
인하대는 특히 지하철이 없어서 버스를 타고 학교를 등하교하기 때문에 어디에 버스정류장이 있느냐로 상권이 발달합니다.
정문의 시내버스보다는 후문의 마을버스가 상대적으로 편하고 주안역까지 시내버스보다 정류장이 적기 때문에 그리고 술집이 후문에 몰려있어서 후문쪽이 자연스레 발달하게 되었습니다.
그러나 앞으로도 계속해서 상권이 지속될까요?
앞으로는 정문쪽이 발달하게 될 것입니다.
왜냐하면 정문쪽으로 지하철 역이 생길 예정이고 대규모 아파트 단지들이 들어서고 있으며 역 근처로 대규모 상업시설들이 들어설 예정이기 때문입니다.
앞으로 4-5년 후가 되겠지만 만약 내가 후문에 상가나 원룸을 가지고 있다면 타격을 받을 것이 자명합니다.
그 때를 위해서 적당한 시기에 매도를 하는 것과 앞으로 움직일 상권에 투자하는 것이 좋은 방법일 것입니다.
비교적 안정적이라는 부동산의 월세수요도 항상 미래를 생각하고 상권이나 주거지의 변동에 신경을 써야 합니다.
변화하지 않는 것은 없습니다.
비교적 느리게 변화한다 하더라도 항상 그 변화를 주시하고 그 변화에 대처할 수 있도록 자신을 변화시키고 투자를 다변화시켜야 합니다.
변화하는 것에 적응하지 못하면 죽을 수 밖에 없습니다.
죽지 않도록 끊임없이 변화하는 환경을 살피고 움직여야 할 것입니다.
|
|
