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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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탄탄한 배후수요 적극 활용하라- 이수
이수상권에는 백화점과 재래시장이 공존하고 있다.
지하철 4호선과 7호선이 교차하는 이수역 일대는 동작대로변의 태평백화점과 재래시장인 남성시장을 중심으로 상권이 형성되어 있다.
태평백화점을 중심으로 한 대로변과 배후 이면도로가 반대편에 비해 발달해 있다. 반면 반대편 대로변은 상대적으로 점포 수가 적은 편이다. 서문여고 입구 일대를 제외하면 눈에 띄는 지역은 거의 없다.
이수상권은 환승역세권이란 강점을 가지고 있음에도 불구하고 지역상권 형태를 크게 벗어나지 못하고 있는 듯하다. 그러나 탄탄한 배후수요를 바탕으로 인근 사당상권과 연계성이 점차 커지고 있고 지역 개발 계획도 추진되고 있는 점 등이 이수상권의 매력으로 꼽힌다.
상권 규모가 크지 않지만 다수의 예비창업자들이 이수상권을 주목하고 있는 이유도 바로 이 때문이다. 지하철 7호선 내방역이나 남성역 방향의 서초로보다 동작대로변 상권의 움직임이 활발한 편이다. 태평백화점에서 이수역 사거리에 이르는 메인상권 외곽으로 동작대로를 따라 ‘가구거리’가 조성되어 있다.
- 인도를 차지하고 있는 노점상은 대로변에서의 영업을 어렵게 만들 수 있다.
- 부흥길 확장 공사가 시작됨에 따라 현재의 점포들이 영업을 중단하고 있다.
- 대평길 주변으로 신규 건물들과 깨끗한 인테리어의 점포들이 들어서고 있다.
태평백화점을 중심으로 한 동작대로변과 배후 이면도로는 이수상권의 핵심지역으로 꼽힌다. 점포시세 역시 이수상권에서 가장 높게 형성돼 있다.
태평백화점 방향 동작대로변에 위치한 10평 크기의 1층 점포 권리금이 1억5천만~2억원에 달하고 보증금은 6천만~8천만원 선이다. 월 임대료는 1백80만~2백40만원 선. 다른 유명상권의 점포시세에 결코 뒤떨어지지 않는 수준이다.
태평백화점이 위치한 대로변 상권의 분위기는 다소 혼란스러운 편. 인도는 노점상들이 대부분 차지하고 있다.
이것은 인근 재래시장인 남성시장의 영향 때문인 것으로 보인다. 대로변 점포의 업종은 대부분 판매점으로 브랜드 의류, 이동통신, 화장품할인매장 등이 주를 이루고 있다. 남성시장, 노점상 등의 영향으로 중·장년층의 발길이 잦을 뿐만 아니라 태평백화점과 맥도날드, KFC같은 대형패스트푸드점이 입점해 있어 10~20대 연령층의 유입 역시 활발하다.
대로변 창업을 계획하고 있는 사람은 노점상에 의해 영업에 지장을 받을 가능성이 높다. 매장 전면이 이들에 의해 가리기 때문이다. 또 아이템이 노점상의 그것과 중복될 경우 이들과 가격경쟁을 벌여야 하는 부담을 안게 된다. 예비창업자들은 창업 시 이러한 점을 고려해야 한다.
뿐만 아니라 대로변으로 진출하기 위해서는 남성시장 이용객들과 뚜렷하게 구분되는 타깃층을 설정할 필요가 있다. 40여년의 ‘역사’를 가진 남성시장은 과거에 비해 그 규모가 많이 축소되었다고 해도 지금까지 이 일대 거주민들의 생활 ‘중심지’로 자리매김하고 있는 실정. 따라서 업종선택, 목표고객층 선정에 신중을 기하는 자세가 요구된다.
개발효과 기대해 볼 만 - 부흥길·태평길
태평백화점을 중심으로 한 이면도로 역시 이수상권의 중심지. 특히 맥도날드 옆 ‘부흥길’, ‘부흥1길’과 태평백화점 주변의 ‘태평길’은 이수상권에서 다른 지역에 비해 10~20대 연령층의 유동이 많은 곳이다. 따라서 포토숍, 호프·소주방, 바(bAR), 분식점, 패션주얼리 전문점 등 젊은층을 상대로 하는 업종들이 이 도로에 입점해 있다. 이 일대에 위치한 20평 크기의 1층 점포 권리금은 1억~1억2천만원, 보증금이 5천만~7천만원, 월 임대료는 1백30만~2백만원 수준.
한편 동작구청에선 지난 3월 20일부터 ‘부흥길’을 특화거리로 조성하기 위한 개발을 시작했다. 공사기간은 내년 12월까지 예정되어 있다. 공사가 끝나면 현재 6미터 도로가 10미터로 확장되고 다소 지저분한 거리도 신촌, 홍대 등의 ‘걷고 싶은 거리’와 같은 형태로 깨끗하게 정비될 전망이다. 계획대로 개발이 진행 될 경우 ‘부흥길’은 물론 주변 도로는 물론 이수상권 전체가 새롭게 주목받을 가능성이 높다. 개발 효과는 예비창업자에게 장기적인 호재로 작용할 것으로 보인다.
‘태평길’에도 현재 신축 건물들이 한창 들어서고 있다. 깨끗한 외관의 점포들이 하나 둘 식 늘어나고 있어 앞으로 거리 분위기가 한결 밝아질 것으로 보인다. 그러나 상권규모가 작기 때문에 아직까지 점포수가 부족한 것이 사실. 따라서 점포확보가 창업의 관건이다.
서문여고 집입로(버들길)에는 분식점, 보세의류, 화장품 할인점 등 여고생을 대상으로 하는 업종의 점포들이 들어서 있다.
10대를 잡아라 - 서문여고 입구
태평백화점 반대편 대로변의 경우 고층 상가건물이 많지 않은 데다 은행, 모델하우스 등 대형 업무시설이 자리하고 있어 점포 수가 상대적으로 적다. 국민은행 옆, 서문여자고등학교 진입로(버들잎길)변 정도가 눈여겨 볼 만한 지역이다.
‘버들잎길’ 진출을 희망하는 예비창업자는 무엇보다 여고생들을 타깃으로 창업계획을 세워야 한다. 배후의 아파트와 주택 거주민들의 이용 빈도가 낮은 것은 아니지만 이들보다 등하교하는 여고생들의 소비 비중이 높기 때문이다.
현재 이 일대에는 샌드위치전문점, 핫도그전문점, 분식점, 보세의류점, 우동전문점, 수공예전문점 등이 들어서 있다. 철저하게 타깃을 여고생으로 잡고 있음을 알 수 있다. 이처럼 학생들을 타깃으로 영업하는 비중이 높은 만큼 객단가를 낮출 수 있는 아이템을 선택하고 방학 비수기를 극복하기 위한 방안도 미리 마련해야 할 것으로 보인다.
배달 위주 업종, 테이크아웃형 창업 유망
이홍구 대표는 사당·이수 상권에서 창업하려는 예비창업자들은 사전준비를 철저히 해야 한다고 강조했다. 서로 인접해 있지만 각 상권의 특징이 뚜렷하기 때문이다.
“이수상권에서 외식업 창업을 계획하고 있는 사람은 대규모 아파트 단지와 재래시장 등을 고려해 배달 위주의 업종을 우선적으로 검토해 볼 만하다. 아파트 주민들의 특성을 감안할 경우 깔끔하고 가격이 저렴한 김밥전문점이나 한식점 등의 성공 가능성은 높을 것으로 예상된다. 또 배달 위주의 중국음식점 등도 입지에 큰 영향을 받지 않는 업종이기 때문에 안정적일 수 있다. 이밖에 대로변 진출을 생각하고 있는 사람은 태평백화점 일대의 풍부한 유동인구와 인근 상인들을 상대로 하는 테이크아웃형 샌드위치 전문점을 고려해 볼 만하다.”
한편, 이홍구 대표는 이수상권에 비해 사당역 일대에서 업종을 선태하기가 보다 쉽다고 설명했다. 회사원, 배후 거주민, 대학생 등 다양한 연령층이 뒤섞여 있기 때문이라는 설명.
“한국전력 사당발전소 쪽 대로변은 상권 발달이 미약한 편이다. 그러나 매일 아침, 저녁으로 경기도 소재 대학교로 등하교 하는 대학생들이 많다. 이 곳에서 예비창업자들은 아침식사 대용으로 간단히 요기할 수 있는 테이크아웃 형태의 매장으로 창업한다면 승산이 있을 것으로 보인다. 한편 지하철 4, 5, 6번 출구 방향 대로변 역시 출퇴근 직장인들을 상대로 비슷한 업종을 고려해 볼 만하다. 이면도록 안쪽에선 젊은층을 상대로 한, 깨끗한 인테리어를 갖춘 삼겹살 전문점이 유망할 것으로 보인다. 역시 신세대 취향의 대형 호프집 역시 무난하게 안정궤도에 진입할 수 있는 아이템이다.”
마지막으로 이홍구 대표는 치킨전문점, 일식집 등을 피하라고 충고했다. “사당·이수 상권에는 오래된 치킨가게가 있다. 그 숫자도 많아 이미 포화 상태에 이른 것으로 보인다. 따라서 뚜렷한 차별화 전략과 노하우 없이 치킨호프 전문점을 창업할 경우 고전할 가능성이 높다. 사당역 지하철공사 인근으로 대형 일식집들이 많아 이 일대에선 역시 피해야 할 업종으로 보인다.”
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