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상권을 알아야 성공이 보인다! |
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- 강남역 - 상권분석 (서울 강남구 강남역 상권)
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"잠들지 않는 대한민국 대표상권 강남역"
강남역 상권은 ‘대한민국 대표상권’이라 불러도 손색이 없다.
풍부한 유동인구와 다양한 업종분포, 지역개발 계획 등을 자랑하고 있다.
1970년대 중반 경제개발이 막 본격화 되던 서울은 급격한 인구증가로 인해 4대문을 중심으로 한 기존 강북
지역이 한계를 드러내기 시작했고 이때 새로이 ‘약속의 땅’으로 등장한 곳이 바로 강남지역이다.
당시만 해도 대부분 배추, 무밭이었지만 아파트 개발 소식이 전해지자 사람들은 강남지역으로 발걸음을 분
주히 움직였다.
부동산 투기의 대명사인 ‘복부인’이란 말이 등장한 것도 이때이다.
한남대교를 지나 영동사거리, 강남역을 거쳐 양재역으로 향하는 강남대로는 강남지역의 핵심 간선도로로 발전했다.
또 개발이 본격화 된 이후로는 강남역에서 시작되는 테헤란로가 강북도심과 여의도를 제치고 최고의 업무시설 밀집지역으로 탈바꿈했다.
74년부터 자리잡고 있는 뉴욕제과는 이 지역 젊은이들의 단골 약속장소다.
강남역 상권은 직장인과 각종 학원과 유학원을 이용하는 젊은 층을 배경으로 하고 있다.
수도권을 연결하는 교통의 요충지로, 주류와 오락사업을 중심으로 한 서울의 부도심 상권 으로 자리잡고 있다.
뉴욕제과 앞 유동인구 시간당 7천명
9월30일 지하철 2호선 강남역 6번 출구 앞. 젊은이들의 약속장소로 유명한 뉴욕제과 앞은 사람들로 인산인
해를 이뤘다.
인근에 서성이는 사람만 해도 어림잡아 300여명에 이른다. 하루평균 지하철 이용객 수(승하차)는 15만명에 달한다.
지하철 2호선 6번 출구 뉴욕제과 앞은 평일 저녁 시간당 유동인구가 대략 7,000명. 전국 최대 수치에 해당한다.
이 가운데 20대가 차지하는 비중이 평균 5,000명 을 넘어서 전체 유동인구의 70%를 상회한다.
30대 이상 직장인 층도 2,000명에 달해 전체의 25% 가량을 차지한다.
만만치 않은 수요층임을 보여준다.
강남역 상권의 수요층을 한가지 색깔로 정의하기는 어렵다.
그럼에도 불구하고 최대 수요층을 특정한다면 입시학원과 어학원 등 인근 40여개 학원에서 쏟아져 나오는
20대 남녀 10만명을 꼽을 수 있다.
뉴욕제과에서 교보생명 사거리로 향하는 서초동 지역과 길 건너 역삼동 지역도 모두 이들의 영향을 받는다.
이들의 발길은 보통 강남역에서 약 200m 떨어진 곳에 위치한 지오다노 건물과 횡단보도 건너편 동아극장,
시티극장 그리고 복합 쇼핑몰인 점프 밀라노 주변까지 휩쓸고 다닌다.
대로변은 패스트푸드, 영화관, 대형 의류매장, 신발매장 등이 들어서 있고 이면도로에는 식당, 주점,카페가 주류를 이루고 있다.
밤이 되면 대로변에 각종 먹거리를 파는 포장마차가 불야성을 이룬다.
버스정류장과 영화관 이용자를 겨냥한 강남역의 새로운 풍속도다.
테헤란로의 출발점이라 할 수 있는 강남역 인근은 대형 사무용 빌딩도 즐비하다.
이곳으로 출퇴근하는 인구만 대략 17만명이 넘는 것으로 추산된다.
교보생명 사거리가 가까워질수록 전체 유동인구 가운데 30대 이상의 남성 비율이 높아지는 경향이 있다.
지난해 건축된 교보생명 건물은 연 면적 2만8,000여평, 지하 8층 지상 25층,하루평균 유동인구 3,000여명을 자랑하는 대형 건물이다.
교보문고라는 강력한 수요층 유입시설이 있어 강남역은 더욱 파괴력이 더 커질 것으로 예측된다.
인근에 위치한 한식전문점들의 경우 30대 이상 손님의 비율이 80%를 넘는다. 교보생명 뒤편 주택가에 위치
한 한식당 업주는 “교보생명빌딩이 들어서면서 상주인구가 많이 늘었고 2007년 지하철 9호선이 들어서면
유동인구도 많이 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.
유흥·오락·레포츠의 천국 강남역 상권은 대표적인 오락·유흥상권으로 꼽힌다.
호프집,소주방,칵테일 바 등 주류업소만 150개가 넘고 여기에 술과 음식을 겸할 수 있는 점포를 합하면300
여곳이 넘을 정도다.
전체 업종 가운데 40%에 육박하는 수치다.
뉴욕제과 이면도로에서 출발하여 북쪽으로 올라가면 끊임 없이 주류 관련 업종을 만날 수 있다.
낮에는 커피 전문점, 카페와 분식 전문점 등 주로 젊은이들의 약속 장소가 북적댄다.
지하철역과 가까운 점포일수록 인기다.
이들 점포는 한때 점포 권리금만 5억~6억원을 호가하기도 했다.
최근에는 약간 가격이 내렸지만 매물은 많지 않다.
오락 업종들도 성업중이다. 오락실, 비디오방, 노래방, 인터넷 게임방 등 젊은이들의 놀이문화를 대표할 수 있는 대부분의 업종들이 강세를 보이고 있다.
이렇듯 강남역에 20대 수요층이 집중하는 데는 원인이 있다.
또 최근에는 댄스교습학원, 헬스클럽 등 주5일 근무제를 겨냥한 레포츠업종이 증가하고 있는 것도 강남역
상권의 변화된 모습 중 하나다.
지오다노 뒤편에 위치한 한 헬스클럽을 찾은 한 여성은 “이 지역 여성 직장인들이 퇴근 후 헬스클럽을 이용
하고 집으로 향하는 것이 유행할 정도”라고 말했다.
강남지역의 전반적인 개발과 지하철 2호선 개통 등이 기본적인 수요층 유입요인이지만 90년대 이후 진행된 분당, 수지, 죽전 등 신도시 개발은 이 상권에 날개를 달아줬다.
또 수도권 지역 대학으로 통학하는 학생들의 스쿨버스 출발점이 강남역이기도 하다.
대로변은 잡화, 이면도로는 테마 주점 유망
강남역 상권의 중심은 뉴욕제과 이면도로에서 지오다노 이면도로 사거리까지이다. 시티극장 쪽 대로변도 상급지에 속하기는 하지만 이 상권의 중심은 역시 뉴욕제과쪽에 있다.
이들 상급지는 1층 10평 점포를 기준으로 최소한 보증금 1억원에 권리금 1억2,000만원 정도는 생각하고 있
어야 한다. 임대비용도 평당 2,500만∼3,000만원을 호가한다.
지하철역 지하상가를 비롯한 역 인근 특A급 지역들은 이보다 더 시세가 높다. 따라서 웬만한 사업자는 엄두를 내기 힘들다.
그렇다면 차선을 생각해보자. 우선 서쪽 방면이다. 이곳은 아파트 단지를 비롯한 주택가와 접하고 있어 선택할 수 있는 점포가 많지는 않다.
그러나 현재 유입되는 유동인구와 주말고객을 감안할 때 가능성은 충분하다. 상급지 임대가의 70∼80%선에서 창업이 가능할 것이다.
조금 더 북쪽으로 올라가면 기회가 많아진다. 바로 최근 완공된 교보생명 건물 인근이다.
과거에는 제일생명 사거리라고 불리던 이곳이 최근에는 교보생명 사거리로 불릴 정도로 그 파급효과가 크
게 나타나고 있다.
상주인구뿐만 아니라 이동 고객들까지 감안할 때 가장 발전성이 높은 지역으로 평가된다.
특히 이 지역은 신세대 상권과 직장인 상권이 맞닿는 지점으로 점포의 변화가 활발한 것을 확인할 수 있다.
강남역 상권과 직접적인 관계는 없지만 2호선 강남역 3번 출구 방향도 염두에 둘 만하다.
이곳은 직장인들을 대상으로 하는 음식점 수요가 충분하다.
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